Baies vitrées et fenêtres : ce qu'un appartement marseillais permet de changer

Changer une fenêtre dans un appartement marseillais se décide en deux temps : l’autorisation, puis la menuiserie. Cet article traite le second, celui qui se négocie avec le menuisier : réparer ou remplacer, bois ou PVC, performances à exiger, devis comparable. Le premier temps, copropriété, mairie et site patrimonial, a son propre article.

L’autorisation d’abord, ailleurs

Un changement de fenêtre modifie l’aspect de la façade : l’assemblée générale et la mairie ont leur mot à dire avant toute commande. Les règles, le vote et le rôle de l’Architecte des Bâtiments de France sont détaillés dans notre article sur la rénovation d’un appartement haussmannien à Marseille. Créer ou agrandir une baie ajoute une question de structure si le mur porte : elle se règle avant le choix du modèle.

Les règles du PLUi sur les menuiseries

Un deuxième texte peut s’appliquer : le PLUi de Marseille-Provence. Son volet patrimonial classe certains immeubles parmi les « éléments bâtis remarquables » (immeubles de logements, hôtels particuliers, maisons de maître, villas). Pour ces « constructions protégées », le règlement demande que les menuiseries en bois soient conservées ou restaurées selon leurs caractéristiques d’origine. Si la conservation n’est plus possible, le bois est à privilégier d’après le modèle historique ; le métal (acier, aluminium laqué) ne peut être qu’exceptionnellement autorisé. Ces lignes figurent dans les dispositions communes du volet patrimonial (version modifiée en octobre 2025), dans la partie consacrée aux éléments bâtis remarquables, à la page 48 du document.

Votre immeuble est-il concerné ? Le service instructeur de la mairie peut le confirmer pour votre adresse.

Réparer avant de remplacer

La fiche 07 « les fenêtres » de la série « fiche conseil centre ancien », conçue par les Architectes des Bâtiments de France (UDAP) et les CAUE d’Occitanie et hébergée sur culture.gouv.fr, ne vise pas Marseille : c’est un document régional, à lire comme un conseil technique sur le bâti ancien. Elle recommande d’abord de situer la fenêtre dans le confort global : d’après elle, les fenêtres représentent 13 % des déperditions thermiques du bâti ancien, contre 30 % pour les combles et 15 % pour les planchers bas. Avant de tout remplacer, des travaux simples améliorent les performances thermiques et acoustiques : joints neufs, feuillures creusées pour recevoir un vitrage isolant plus épais, survitrage ou double fenêtre intérieure. On y entretient aussi les pièces de bois abîmées plutôt que de changer toute la menuiserie.

Bois ou PVC : durée de vie

La fiche 07 donne des ordres de grandeur sur la durée de vie : le PVC est limité à 30 ans pour les meilleures menuiseries, d’après le référentiel Cerqual, alors que le bois de feuillus (chêne, châtaignier, hêtre) peut dépasser 100 ans avec une peinture tous les dix ans. Elle déconseille aussi les poses « en rénovation », qui épaississent l’aspect extérieur et réduisent le clair de vitrage, au profit d’une pose traditionnelle en feuillure.

Les performances à demander

Pour une fenêtre neuve, la fiche 07 rappelle l’exigence de l’arrêté du 3 mai 2007 : un coefficient Uw inférieur ou égal à 2,3 W/m².K, et conseille, pour de meilleures performances, Uw ≤ 1,3 W/m².K avec un facteur solaire Sw ≥ 0,36. Avec des volets, l’exigence peut être satisfaite en tenant compte de leur résistance thermique additionnelle. La mention A-E-V (Air-Eau-Vent) donne une indication des propriétés acoustiques et thermiques : demandez-la à l’entreprise.

Le guide du ministère de la Transition écologique « Isoler sa maison » situe le double vitrage à isolation renforcée autour de 1,1 à 1,2 W/m².K pour le vitrage seul, le triple vitrage entre 0,6 et 0,8, et précise qu’une occultation extérieure limite la surchauffe en été. À Marseille, où l’été se joue autant que l’hiver, prévoyez la protection solaire avec la fenêtre.

Préparer un devis comparable

Mesurez chaque ouverture, notez l’étage, la présence d’un volet ou d’une persienne, l’accès pour la pose et la copropriété. Chiffrer sur des bases identiques évite les écarts incompréhensibles. Pour se faire une première idée du budget avant d’écrire à un menuisier, cette ressource propose un simulateur de budget travaux et un formulaire de demande de devis. Si vos persiennes sont concernées, notre article sur la lumière du sud dans un appartement marseillais détaille ce que le règlement dit des persiennes.

Une checklist avant de signer

1. L’autorisation de la copropriété et de la mairie est réglée (voir l’article lié plus haut).
2. Le service instructeur a confirmé si l’adresse relève du PLUi patrimonial.
3. La réparation a été comparée au remplacement.
4. Le devis mentionne Uw, facteur solaire, matériau, couleur, type de pose et protection solaire.

Ne commandez rien avant d’avoir ces réponses écrites.