Haussmannien à Marseille : ce qui se décide avant les travaux

La rue Impériale a été percée entre 1860 et 1864 pour relier le Vieux-Port aux nouveaux bassins de la Joliette. D’après l’office de tourisme de Marseille, le chantier a fait disparaître 935 maisons, avant que la voie ne prenne, le 16 octobre 1870, le nom de rue de la République. On y trouve aujourd’hui des appartements aux plafonds hauts, aux parquets fatigués, aux cheminées de marbre condamnées, que l’on achète souvent en se promettant de tout ouvrir.

Ouvrir, oui, mais dans un ordre précis.

L’immeuble a son mot à dire

La loi du 10 juillet 1965 range parmi les parties communes, quand le règlement de copropriété ne dit rien ou se contredit, « le gros œuvre des bâtiments ». Un mur porteur, même planté au milieu de votre séjour, appartient donc en principe à tous.

L’article 25 b de la même loi soumet à l’autorisation de l’assemblée générale les travaux qu’un copropriétaire veut faire à ses frais lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Le vote se fait à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si le projet n’atteint pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix, l’assemblée peut revoter aussitôt à la majorité simple. En cas de refus, l’article 30 permet de demander au juge l’autorisation de faire les travaux.

Cela se prépare : question inscrite à l’ordre du jour, dossier lisible avec plans, descriptif et, pour un mur porteur, note d’un bureau d’études structure qui dimensionne la reprise. L’assemblée ordinaire ne se réunit en général qu’une fois par an ; depuis 2020, un copropriétaire peut aussi demander au syndic de convoquer, à ses frais, une assemblée consacrée aux questions qui ne concernent que ses droits et obligations.

Une façade dans un site patrimonial remarquable

Le 28 juin 2018, la Métropole Aix-Marseille-Provence a créé l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) de Marseille. Elle couvre 472 hectares du centre et reprend les anciennes zones protégées de Belsunce, du Panier, de Noailles, de la Canebière et de République-Joliette, en s’étendant jusqu’à la place Castellane et au parc Longchamp. Depuis la loi du 7 juillet 2016, une AVAP vaut de plein droit site patrimonial remarquable.

Pour l’appartement, la conséquence se lit aux fenêtres : changer une fenêtre modifie l’aspect extérieur : c’est une déclaration préalable en mairie, et dans un site patrimonial remarquable le délai d’instruction passe en général d’un à deux mois, le temps de recueillir l’avis de l’architecte des Bâtiments de France.

Le règlement de l’AVAP, daté de juin 2018, est précis. Les fenêtres anciennes se restaurent. Si elles sont perdues, on les remplace en bois peint, au dessin d’origine, avec des carreaux plus hauts que larges. Le double vitrage est admis s’il reste mince et porte de vrais petits bois. Sont interdits les matériaux synthétiques, les fenêtres coulissantes sur des baies plus hautes que larges et les fenêtres dites « type rénovation », dont le cadre posé sur l’ancien réduit le clair de vitrage et, écrit le règlement, « supprime l’entrée de lumière ». Pour les immeubles des XVIIIe et XIXe siècles, il recommande le gris clair.

Si la mairie refuse en s’appuyant sur un avis défavorable de l’architecte des Bâtiments de France, un recours préalable auprès du préfet de région est obligatoire avant toute action devant le juge administratif.

À l’intérieur, plus de marge qu’on ne le croit

Refaire une cuisine, déplacer une cloison légère, reprendre les sols : ces travaux ne figurent pas dans la liste de ceux qui exigent une déclaration préalable, tant qu’ils ne créent pas de surface et ne changent pas la destination du logement. La marge s’arrête là où commencent les parties communes.

Elle bute aussi sur une obligation souvent oubliée : dans un bâtiment construit avant le 1er janvier 1997, le donneur d’ordre, propriétaire particulier compris, doit faire réaliser un repérage de l’amiante avant travaux par un opérateur certifié, et en remettre le rapport aux entreprises qu’il consulte.

Reste le décor. Moulures, rosaces, parquets à bâtons rompus, cheminées : souvent ce qui a fait acheter l’appartement, et le premier poste sacrifié quand le budget dérape. Avant de démolir, photographiez et relevez ce qui existe, jusqu’aux profils des corniches : ce relevé permettra de refaire à l’identique un morceau abîmé plutôt que de lisser un plafond par dépit.

Dans quel ordre avancer

L’ordre qui évite les mauvaises surprises commence par la lecture : règlement de copropriété, derniers procès-verbaux d’assemblée. Viennent ensuite le relevé de l’appartement, l’avis d’un bureau d’études si un mur porteur est en jeu, l’inscription à l’ordre du jour, la déclaration préalable si la façade est touchée, le repérage amiante. Les entreprises arrivent en dernier.

Il paraît lent, mais moins qu’un chantier arrêté parce qu’une fenêtre a été posée sans accord, ou qu’une ouverture dans un mur porteur attend un vote qui n’aura lieu qu’au printemps suivant.